Sarà ancora Milano nel 2020 appena iniziato la regina del mercato immobiliare? Che cosa succederò, invece, a Roma? O ci sarà una stabilità generale? Hanno risposto gli esperti del mercato immobiliare e gli addetti ai lavori, gli agenti immobiliari che ogni giorno si staccano al telefono o camminano chilometri in cerca di appagamenti in vendita. L’analisi è realizzata dall’inserto de L’Economia del Corriere della Sera e il suo «Oroscopo del mattone», in collaborazione con una squadra di esperti anche composto da due istituti di ricerca, Nomisma e Scenari immobiliari, dalle due Federazioni dei mediatori Fiaip e Fimaa, dai due maggiori network di agenzie, Gabetti e Tecnocasa.
Sull’aumento dei prezzi a Milano c’è assoluta concordanza di vedute, mentre le previsioni sull’andamento delle transazioni sono più prudenti, perché c’è chi ritiene che con una crescita di rogiti che ormai dura da quasi quattro anni si sia vicini al massimo fisiologico per Milano. Su Roma invece la sensazione è che ci sia ancora uno spazio per l’aumento delle compravendite, mentre le quotazioni di fatto rimarranno ferme (le previsioni oscillano da -1,2% a +2%).
Più ampia la forchetta nelle previsioni riguardanti il numero complessivo di transazioni che nel 2019 dovrebbero aver sfiorato quota 600 mila. Si va da Fimaa che prevede un balzo del 7% a Nomisma che invece vede un lieve ripiegamento.
Ma al di là dei numeri e degli indicatori di tendenza segnalati dai nostri esperti vale la pena di sottolineare alcuni temi emersi dalle loro analisi.
Il primo è che l’andamento del mercato della casa oggi è più che mai legato a quello dei tassi d’interesse. Un rialzo del costo del denaro significativo cambierebbe lo scenario perché avrebbe effetti su due fronti: quello degli acquisti delle famiglie che devono ricorrere al mutuo e quello di chi compra per investire, perché i rendimenti sul mercato obbligazionario sono bassi e la volatilità delle Borse consiglia prudenza.
Secondo Santino Taverna, presidente Fimaa, «La conferma del quantitative easing* per il 2020 garantisce che i tassi dei mutui resteranno vantaggiosi». Va però detto che l’Eurirs a 20 anni, il parametro benchmark per i mutui fissi (tipologia oggi prescelta dei debitori in quasi il 90% dei casi) dai minimi storici dell’estate scorso a fine anno è risalito di 55 centesimi, arrivando allo 0,63%. In termini di rata l’impatto è limitato, ma se il trend proseguisse e si accompagnasse a una politica meno accomodante delle banche il discorso cambierebbe.
Sul fronte degli investimenti, sottolinea Mario Condò de Satriano, responsabile dell’Ufficio studi Fiaip, «nelle grandi città, c’è un vero e proprio boom di acquisti di case da destinare all’affitto breve. E il fenomeno ad esempio a Napoli si sta accentuando». Forse l’allarmismo di chi ritiene che questo tipo di business finirà per snaturare i centri storici è eccessivo, ma certo sta creando tensione sul mercato della locazione tradizionale, perché l’offerta per le famiglie che intendono affittare per lunghi periodi si sta riducendo e i canoni sono in salita.
Altro tema è la qualità dell’offerta. Dove c’è il nuovo di qualità lo si vende abbastanza facilmente, visto che la domanda di chi compra per utilizzo diretto, come sottolinea Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, «è prevalentemente finalizzata al miglioramento abitativo». E a Milano diverse nuove iniziative in corso sono già state vendute tutte sulla carta e anche a Roma, dice l’ad di Gabetti Property Solutions, Roberto Busso «è prevedibile un incremento delle transazioni nelle aree strategiche oggetto di opere di riqualificazione».
E per chi cerca un buon rapporto qualità prezzo, le periferie e anche i comuni di cintura meglio serviti potrebbero rappresentare una soluzione. Dice Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio Studi di Tecnocasa: «il trend del ritorno all’hinterland si è già intravisto nel 2019 e dovrebbe rafforzarsi quest’anno. È pensabile però che si tradurrà più in un aumento delle transazioni che in quello dei prezzi».
Infine, il tema dell’incertezza economica, cruciale per Nomisma, l’osservatore più pessimista. Spiega l’ad Luca Dondi: «Nonostante i tassi eccezionalmente favorevoli le transazioni chiuse con il ricorso al mutuo stanno diminuendo, significa che il mercato è sostenuto dagli investitori. Molte famiglie pur avendo la possibilità, finanziandosi, di comprare aspettano tempi migliori». L’istituto bolognese ha formulato anche previsioni triennali su compravendite e prezzi; per quanto riguarda le prime, i rogiti sono visti in crescita nel 2022 di circa l’8%, grazie anche a 49 miliardi circa di erogazioni dal sistema bancario. Quanto ai prezzi, Milano avrà un incremento cumulato di circa l’8%, la Capitale è vista in diminuzione nel triennio dell’1,7%.
Il consuntivo arriverà solo a marzo, ma è presumibile che nel 2019 si sia chiuso con un totale di compravendite attorno a 600 mila unità. Sono solo poche meno di quelle registrate dieci anni prima (il 2009 ha chiuso a quota 609 mila). Eppure la situazione di mercato sulla carta per chi compra è molto più favorevole. Le case infatti in termini reali costano ovunque meno di dieci anni fa ma soprattutto chi ha accesso al mutuo riesce, a parità reale di esborso, a finanziare una porzione anche più che doppia dell’appartamento da acquistare.
Milano è l’unica città che nel quinquennio, 2015-2020 ha registrato un lieve incremento dei prezzi nelle zone più pregiate, oggi si compra a parità di reddito reale il 2% di superficie in meno rispetto al 2014, a Roma l’incremento è del 7,1%. In periferia nel capoluogo lombardo si acquisisce l’1,7% di superficie in più, nella Capitale l’11,7%.
Maggiore l’aumento delle possibilità di acquisto se si ricorre al mutuo: a venti anni l’incremento nel semicentro è del 18,4% a Milano e del 29,4% a Roma; con il finanziamento a 30 anni in periferia il 33,3% in più nel capoluogo lombardo, il 51,2% in più nella Capitale.
Nel 2009 secondo le analisi di mutuiOnline.it le erogazioni di mutui a under 35 erano il 42,8% del totale, dieci anni dopo sono scese al 29,3%, nonostante le condizioni molto più favorevoli, soprattutto sui finanziamenti ad alto Ltv, tipicamente richiesti dai giovani.
Il discorso cambia se il confronto viene fatto sui cinque anni: il miglioramento del potere di acquisto e di finanziamento registrato nel periodo è stato molto minore ma ha portato a un deciso aumento delle transazioni, che nel 2014 furono solo 417 mila.
L’incremento è dovuto, più che ai giovani (la quota degli under 35 che hanno ottenuto nel 2014 il mutuo è stata più alta di cinque punti rispetto a quella del 2019), a famiglie strutturate e con buon potenziale economico che cambiano casa e a investitori, spinti dalla considerazione, tutta da dimostrare, che i prezzi ormai hanno toccato il fondo e non potranno nel medio periodo scendere ancora.
Ancora più marcata la differenza per chi compra destinando al mutuo una rata pari al 30% del proprio reddito. Nel semicentro con 900 euro al mese, un finanziamento a 20 anni consentiva nel 2009 di ottenere a Milano 31 metri quadrati, oggi con 998 euro si ottiene l’equivalente di 54,1 metri con un incremento del 74,5% mentre a Roma il divario supera il 109%.https://lucavaccari.com/wp-admin/profile.php
Se si ipotizza un reddito di 1.600 euro e una casa in periferia da finanziare con un mutuo a 30 anni, le possibilità di acquisto rispetto a quelle di dieci anni fa salgono in maniera clamorosa: a Milano si finanziano 69,1 metri contro 30,7 del 2009 (+124,8%), nella Capitale si è passati da 29,2 a 75 metri (+156,4%).
Differenze così forti sono ovviamente dovute all’andamento dei tassi: nel 2009 un mutuo fisso a 20 anni costava in media il 5,28% e un trentennale il 5,34%; alla fine dello scorso anno i due tassi erano rispettivamente 1,10% e 1,25%.
Perché a fronte di una possibilità di acquisto molto maggiore rispetto a 10 anni fa le compravendite sono cresciute molto meno di quanto ci si sarebbe aspettato?
*Letteralmente quantitative leasing significa “alleggerimento quantitativo“, in realtà indica quando la Banca Centrale Europea si impegna ad acquistare titoli di Stato emessi dai Paesi membri, e titoli di agenzie sovranazionali dell’eurozona.